Wer eine Wohnung kauft, kauft zwei Dinge: seine vier Wände und einen Anteil am Haus. Was das praktisch bedeutet — und welche Papiere Sie vor dem Notartermin gelesen haben sollten.
Ihr Sondereigentum ist im Wesentlichen das, was Sie hinter Ihrer Wohnungstür allein entscheiden: Bodenbeläge, Innenwände ohne tragende Funktion, Sanitärobjekte, Innenanstrich.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu zählen tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Aufzug, Leitungen bis zur Abzweigung in Ihre Wohnung und die Außenanlagen.
Praktisch heißt das: Über einen neuen Bodenbelag entscheiden Sie. Über einen neuen Fassadenanstrich, den Austausch des Aufzugs oder eine Markise an der Außenwand entscheidet die Gemeinschaft.
Boden, Wandfarbe, Küche, Möbel, nicht tragende Innenwände, Sanitärobjekte innerhalb der Wohnung.
Fassade, Dach, Fenster, Balkonkonstruktion, Aufzug, Treppenhaus, Heizzentrale, Außenanlagen, Stellplatzflächen.
Die Teilungserklärung teilt das Gebäude rechtlich in die einzelnen Wohnungen auf und legt fest, was zu welchem Sondereigentum gehört. Der zugehörige Aufteilungsplan zeigt das zeichnerisch.
Die Gemeinschaftsordnung ist gewissermaßen die Hausverfassung: Sie regelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen, wie Kosten verteilt werden, welche Stimmrechte gelten und ob es besondere Nutzungsregeln gibt.
Beide Dokumente wirken über Jahrzehnte und binden auch jeden späteren Käufer. Lassen Sie sie sich vor dem Notartermin geben und lesen Sie besonders diese Punkte:
Die Gemeinschaft bestellt einen Verwalter. Er führt die Beschlüsse aus, erstellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, beauftragt Handwerker und vertritt die Gemeinschaft nach außen.
Mindestens einmal jährlich findet die Eigentümerversammlung statt. Dort wird über Wirtschaftsplan, Abrechnung, Entlastung des Verwalters und über anstehende Maßnahmen abgestimmt. Beschlüsse binden alle Eigentümer — auch die, die dagegen gestimmt haben oder nicht da waren.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 hat der Verwalter eine weitergehende Vertretungsmacht, und die Gemeinschaft kann über bauliche Veränderungen leichter beschließen. Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, wer die Maßnahme verlangt hat und wem sie nützt.
Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem über Ihr Geld entschieden wird — über Rücklage, Sanierungen und Sonderumlagen.
In einer Anlage mit 32 Einheiten ist das überschaubar. Sie kennen Ihre Miteigentümer, und die meisten Entscheidungen betreffen Dinge, bei denen alle dasselbe wollen.
Allgemeine Einführung, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind das Wohnungseigentumsgesetz sowie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihres Objekts.
Sondereigentum ist im Wesentlichen das Innere Ihrer Wohnung: Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Sanitärobjekte, Innenanstrich. Gemeinschaftseigentum sind tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Aufzug, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung und die Außenanlagen.
Das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungen aufteilt und festlegt, was zu welchem Sondereigentum gehört. Zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung bildet sie die Grundlage für die Eigentümergemeinschaft.
Innerhalb des Sondereigentums haben Sie weitgehend freie Hand. Sobald tragende Bauteile, Leitungen des Gemeinschaftseigentums oder das äußere Erscheinungsbild betroffen sind, brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Eine Pflicht besteht nicht, aber Beschlüsse binden auch abwesende Eigentümer. Wer nicht kommen kann, sollte eine Vollmacht erteilen. Dort wird über Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklage und Sanierungen entschieden.
Unter anderem wurde die Vertretungsmacht des Verwalters erweitert und die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen erleichtert. Auch die Regeln zur Kostentragung bei solchen Maßnahmen wurden neu gefasst.
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